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注意!這個城市出現了「機會窗口」惠州房價

博眾地產 發布時間:2020-01-07 16:58

簡介:2019年已然結尾,各城市房地產成交數據陸續出臺。因受強調控政策影響,大部分城市行情均遭遇滑坡,尤其是三四線的二手房市惠州房價……

2019年已然結尾,各城市房地產成交數據陸續出臺。因受強調控政策影響,大部分城市行情均遭遇滑坡,尤其是三四線的二手房市場。

我曾經說過,唯有投資價值的三四線城市,大概率存在于三大城市群中。

例如環京的北三縣、固安,環滬的昆山、嘉善,環廣深的佛莞惠等等。其他不在群中的三四線城市,除非像貴陽這種趕上好時候,拼命抓住時代機遇的城市,否則都很難在樓市上有所作為。

整體來看,2019年在響應“房住不炒”的宏觀大基調下,環一線區域樓市基本都被雪藏,套上了限購的枷鎖,成交冷淡,觀眾聲音減退。但在這其中,卻有一個城市表現出了頑強的“抗寒力”,價值凸顯。

這個城市就是大灣區臨深衛星城——惠州。

對于惠州這個城市,眾人褒貶不一。

自從2015年跟著深圳迎來房價紅利后,一直被市場唱衰,有人認為3000多億的GDP根本支撐不起這么高的房價,也有人認為惠州擁有巨大的土地面積,藏著天量的市場庫存,根本無法被消化,房子自然沒有稀缺性,不值得投資。

然而事實卻是,從2015年到今天,惠州一直用“魔幻的力量”穩住了房價趨勢?梢哉f,在經過時間洗禮后,現在的惠州正迎來了房價窗口期,也就是投資機遇。

那么魔幻的力量到底是什么,為什么說惠州迎來了投資窗口期?且聽子木慢慢分析。

1、行情

我們先來回顧惠州的2019年一年的樓市行情,找到它的市場特點。

整體來看,惠州全年呈現“兩高兩低”走勢——“小陽春+金9銀10”兩高;“2月春節+年中”,兩低。

要知道在今年的樓市中,迎來金九銀十的城市屈指可數,能達到惠州這個量級反彈的更是少數。所以說能表現出如此行情,說明惠州市場的購買支撐力很強。

(2019年惠州成交走勢數據及全文數據:中原地產)

而且如果你仔細觀察惠州的成交走勢,一定會發現市場行情和政策走勢高度吻合。例如3月粵港澳大灣區規劃出臺,成交量迅速攀升,且在3-7月保持相對穩定的局勢。

7月中央提出冷凍樓市,脫鉤經濟的議題,成交迅速變冷跌了13%。此后深圳先行示范區、豪宅稅出臺,引發深圳樓市熱象,直接反映到了惠州的成交上。直至12月成交15517套翹尾,創下年內新高。

以此,我們可以總結出兩個特點。

1、惠州樓市屬于政策敏感性市場,投資屬性占主流。

2、惠州和深圳樓市具有“強關聯性”,深圳住房需求是惠州市場的命脈。

然后我們把2019年的惠州放進大周期來看。

數據顯示,2019年惠州新建商品房成交達到156654套,平均每月成交13054套房。在大灣區9市中,無論是整體還是平均,這個數值都穩居第一。

當然惠州達到這樣的成交量級也不是第一次,大概從2016年開始,惠州新房成交就穩坐在14萬套之上,傲視群雄。

有人會說,今年的成交量不如去年啊。的確略比去年有所下滑,大概是5個百分點。其實這些都不是重要的。

重要的是在2019年惠州最后一個季度的表現。數據顯示,惠州第四季度平均月成交量超過了萬套,成交較上一季度整整提升了35%,甚至秒殺了惠州引以為傲的3月小陽春,這是很嚇人的。

之前介紹過成交量和房價的關系,若成交量連續幾月高漲,大概率會引發房價上漲效應。

(惠州近期某新盤開盤現場)

經過幾個月的高增長,惠州這股苗頭已經開始顯現,已經有一些樓盤開始相繼上調報價,新開樓盤報價在、萬/平米左右很多,例如惠陽熱盤星河丹堤的報價已經上調到了萬/平米。這股力量會影響到2020年的樓市格局。

2、價值

我在之前很多文章里講過,衛星城要有獨立的研究方法。在研究惠州市場時,一定不能單純考慮地方GDP和人口總量,而是要看匯集了隔壁核心城多少財富總量和流入人口基數。

例如持續每年流入深圳購房群體100萬,每人購房100萬,那就是萬億的財富總值,萬億財富總值加上當地現有財富的平均,就是當地房價的支撐力表現。當然這個流入的財富是持續性的,所以房價會隨著流入的需求逐漸攀升。

深圳我們都知道,人口太多土地太少,這個問題是長期無法解決的難題,且未來可供開發的土地越來越稀缺。目前城市發展戰略是先南后北,先西后東,目前福田、南山已經發展成熟,西進的寶安、沙井、光明地段,房價已經飆到6萬/平米。連龍華、深圳北站的房價, 打底也在6、7萬之上。

接下來幾年,深圳只能調頭向東,發展龍崗和坪山。這不是政策導向,而是資本在追逐利潤,降低成本的必然趨勢。具體參考北京、上海的發展格局。

目前深圳實際管理人口超過2000萬,80%的人租房居住。意味著大約有1600萬的住房需求,且隨著人口遞增,住房需求會不斷攀升。而目前深圳不友好的房價抹殺了90%人的安居夢。

所以深圳剛需只能尋找適合自己生存的土壤安居,這也是在大灣區規劃中,惠州成為承載深圳住房需求主要支撐地的原因。深圳坪山和惠州接壤,一腳油門就是2萬多的價差,如果買百平剛需房,就是200多萬的購房成本。

這都是惠州在2019年樓市表現出較強“抗寒力”的實際因素。

當然對惠州來說,市場行情好和深圳購買力強,這是可以承認的,但說拿著鈔票不顧及任何去投資,這一定大錯特錯。因為惠州在蘊藏著機遇的同時,也存在著巨大的風險。例如不可控的新房庫存和無法落地的政策利好,注定惠州未來會兩極分化。

只有一部分地域可以稱作是優質的投資標的。至于是哪些,我之前專門講過,接下來再一次復盤。

3、地段

上文說過,惠州的房地產價值在于其是一個超核衛星城,和深圳有強關聯性。那么距離和生活配套就是最重要的因素。

距離表現在軌道交通上,生活配套表現在當地政府投資上。

翻開地圖我們可以看到。紅色劃圈部分便是惠州的主要投資地段。

1、惠陽區的白云新城板塊、南站新城板塊。

2、大亞灣西區

3、惠城區的金山新城、高鐵北站新城

記住只有這5個地方是有投資機會的,其他可以不作考慮。

1、惠陽區白云新城片區,緊挨著深圳坪山,距離深圳14號線終點站只有2公里,就是上文所說的一腳油門的距離。而且未來若深圳14號線延長線動工,對于惠州第一利好的區域就是白云新城板塊。在距離上占盡優勢。其次惠陽區政府也在這個板塊,對于生活、教育、醫療商業的配套,自然不用多說。

所以說白云新城的臨深臨鐵樓盤,是全惠州的投資核心。

其次是南站新城板塊,圍繞著南站交通樞紐價值打造的區域板塊。這里是高鐵和地鐵站的交匯點,如果14號線開通也必然會在這里設點。這里雖然較白云新城片區有些遠,但是集中的人流會聚合板塊價值,在城建配套方面也會有一定的提升。

2、大亞灣。大亞灣的板塊價值是嚴重分化的。西區的價值可以稱得上全惠州的第一梯隊,除此之外可以說是完全不用考慮。

大亞灣西區和惠陽的白云新區相似,與深圳接壤,生活和商業配套相對成熟,萬達廣場也在這里入駐。因為距離離深圳也是一腳油門,所以靠近深圳的幾個樓盤賣得非;,例如2019年惠州熱銷三甲大盤龍光城。整個區塊的房價大概在萬/平米左右,一些地段好的大盤,諸如龍光城目前價格已經達到一萬七八,隔壁錦繡壹號突破2萬。價值平行于白云新城。

除此之外的板塊,就不必考慮了。首先是庫存太大,尤其是靠海板塊,樓間距和樓密度非常高,這是由于早期小型開發商不懂規劃城建野蠻成長的結果,小區建成了貧民窟,是惠州購房最大的坑。其次是石化區問題,有污染,要遠離,尤其是沿海部分,基本都是禁忌之地,不要去觸及。

3、惠城區的金山新城、高鐵北站新城

金山新城和高鐵北站新城,是惠城區的未來和價值沿溢,一個是產業新區,一個是依靠交通樞紐打造的新區。其中,金山湖是惠州本土的價值核心,富人區,相當于北京的西城區,所有資源配套都是惠州的極值。

金山湖二手房均價在萬/平米左右,環湖而建的新盤在2019年破了2萬,這里是惠州本地人的向往之地,有抗跌保值的效果。

其次是高鐵北站新區,和惠陽區的南站新城板塊一個性質,圍繞交通樞紐打造產業地帶。其中有一個時機大家需要關注,就是2021年的贛深高鐵開通之際,會有一定的漲幅。

值得注意的是,惠州本地人對于惠城區的向往要遠強于惠陽區,是惠州本地人投資的核心地帶。但惠城區和深圳距離較遠,不是第一深圳居住需求承接地,所以對帶有居住需求的深圳客投資來說,意義并不大。

4、機遇

根據上文所述,我們可以清晰地看到惠州的價值。

惠州目前整體的房價在萬/平米,而且在連續幾年的強調控下,房價依然沒有出現下滑趨勢,相對于隔壁臨深接近2萬/平米均價東莞,甚至大灣區9市,尚處于洼地價值。

(2019年大灣區二手房價地圖)

2019年最后一季度,連續4個月成交的大漲,注定了2020年的惠州大概率會迎來機會窗口期。且在深圳房價不斷上漲的情況下,越來越多的剛需會主動選擇在惠州置業,這是大趨勢。

而且,2020年是惠州幾處大型基建項目的重點時間。例如贛深高鐵,2021年開通,在2020年會有一次利好性上漲。

總體推測。2020年的惠州會迎來年后小陽春,房價會上升一個臺階,然后橫盤震蕩,在年中再次漏出底部價值,之后會如期迎來金九銀十,迎接2021年的利好。

所以對于在惠州有投資想法的人,一定要把握好兩個窗口期,一個是年前和年后的靜默期,這段時間因為春節沒人買房,反而是機會時間,第二個則是小陽春行情褪去后的第二個窗口。

其次是之前的投資客解套,會有一些高價值的筍盤暴露在市場上,如果能撿漏好地段的筍盤,也是非常好的選擇。

當然惠州投資在于長線價值,這個和當下「房住不炒」的概念并不違背,適合手上有余錢想跑贏通脹的人群。

如果想在惠州尋求短期投機,還是省省,因為目前惠州尚處于發育階段,短期套現沒有意義。真正的價值會隨著深圳年輕人的流入,逐步上升。于今機會窗口已經打開,是否能把握得住,就看個人運氣了。

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